Vendez-vous plusieurs terrains (achat et revente) dans la même année ou dans un court laps de temps?

Habituellement une vente de terrain (qui n'est pas spécifiquement acheté pour revendre) va déclencher un gain en capital.

Bonne nouvelle, ce gain en capital sera imposable jusqu'à 50 % selon votre taux d'imposition. Par exemple, un fonctionnaire qui gagne 45,000 $ par année, qui vend un terrain 30,000 $ et préalablement payé 20,000 $ déclenchera 10,000 $ de gain en capital. 5000 $ deviendront donc imposables à 37,1 %, ce qui fera 1855 $ d'impôt additionnel pour cette vente de terrain.

Advenant que ce fonctionnaire en soit à sa 8e vente de terrain en deux ans, il se pourrait que les autorités fiscales considèrent ces ventes de terrains comme des revenus d'entreprise (side-line) qui sont imposables à 100 % plutôt que comme des gains en capital imposables à 50 %.... une très grosse différence en terme d'impact fiscal!

Dans un pareil cas, sachez que Gestion Globale Comptable Inc. possède l'expertise pour déterminer le risque potentiel de voir vos ventes de terrains être reconsidérées comme des revenus d'entreprise (100 % imposable) plutôt que comme des gains en capital (50 % imposable).

Cela dépend de nombreux critères, dont le nombre de transactions semblables, les démarches effectuées avant et les efforts mis en place pour vendre (démarches commerciales ou non). De plus, l'intention lors de l'achat est considérée. Il faudra déterminer si l'achat de ces terrains a pour but de revendre rapidement. Par exemple, un terrain financé à même une marge de crédit ne semble pas démontrer la même intention qu'un terrain financé sur un terme de 5 ans fermés.

Si jamais vous avez l'intention d'acheter ou revendre plusieurs terrains ou encore de diviser en lots un énorme terrain, il se pourrait fort bien qu'il soit plus avantageux de procéder à toutes ces opérations au sein d'une entreprise plutôt que de procéder personnellement. En effet, les taux d'impôts pourraient être bien plus avantageux.

Il vaut mieux s'informer auprès d'experts dès le début des procédures. Une fois le terrain acheté et divisé en lots, il ne sera pas aisé de transférer le tout dans une compagnie une fois que les terrains auront pris de la valeur. Techniquement parlant, le roulement fiscal de l'article 85(1) LIR ne permet pas de rouler des terrains en inventaire, il faudra trouver d'autres solutions plus complexes où nous pourrons vous aider.

La morale de ce billet, c'est de toujours consulter un fiscaliste avant de procéder à des projets d'achat et ventes de terrain à profit. Quelques heures bien investies vous permettront de structurer vos affaires pour avancer dans la bonne direction.

Gestion Globale Comptable Inc.
Vers l'avant, avec vous!